男子八年前购房未按约付款 而今合同解除时间如何确定

法院：判决书形成于《民法典》施行后，应适用《民法典》，

男子未履行合同义务，应解除案涉购房合同

福建法治报—海峡法治在线3月31日讯 购买人在履行商品房买卖合同时仅支付首付款和部分按揭利息，房地产公司多年后解除合同并诉至法院。双方的纠纷发生在《民法典》施行前，关于合同解除时间如何确定？日前，福鼎市人民法院审结该起商品房预售合同纠纷案，判决案涉《商品房买卖合同》自法院向被告送达起诉材料之日起解除。

2013年3月，陈某与福鼎市某房地产公司签订《商品房买卖合同》并在房管所备案登记，其中合同约定，陈某向该公司购买一处总价为58万元的商品房，若买受人因自身原因逾期付款或者出卖人为买受人代偿款项超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应承担全部违约责任。

陈某按约支付18万元购房款后，陈某、该公司与某银行签订《个人购房借款／担保合同》，约定陈某向银行贷款40万元，用于支付剩余购房款，而该公司提供阶段性连带保证责任。2013年4月，某银行以按揭贷款的形式向该公司支付剩余购房款。此后，陈某仅按约支付贷款本息至2014年2月。

2014年3月至2018年12月，该公司代偿案涉房产贷款本息16期约16万元。2020年11月，该公司按案涉《商品房买卖合同》中约定的送达地址向陈某邮寄通知书，通知解除案涉《商品房买卖合同》并诉至福鼎市人民法院。2020年12月，法院依法向陈某送达了起诉材料。2021年1月，该公司再次代偿本息36万元，结清案涉商品房贷款。

法院审理

经审理，法院认为，该公司与陈某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。陈某未按期支付银行按揭贷款，经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，致合同目的无法实现，该公司主张解除案涉《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。

关于合同解除时间，该公司在此前寄送的解除合同通知书中并未明确，亦无其他证据证明双方就解除时间作出约定，且该公司在异议期内向法院起诉，视为未通知。结合其事发于《民法典》施行前，判决书形成于施行后等情形，遂依法判决案涉《商品房买卖合同》自法院向被告陈某送达起诉材料之日起解除，陈某限期协助该公司办理《商品房买卖合同》登记备案的注销手续，该公司扣除代偿的贷款本息后返还被告陈某6万元。

法官说“典”

《民法典》施行前，根据原《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此规定可知，原《合同法》并未对通过诉讼或仲裁方式解除合同情况下的合同解除时间节点进行明确规定。

在《民法典》施行后，根据《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，虽然案涉商品房买卖合同的签订、履行及提起诉讼的时间都在《民法典》施行前，但判决书形成于《民法典》施行之后，因此，该案的审理过程跨越了《民法典》的施行过程。

根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条规定，法院在判决解除合同的同时，对合同解除的时间一并作出认定，有利于尽早确定当事人权利义务，便于当事人尽快解决纠纷，避免当事人因诉讼或仲裁期间使合同法律关系处于不确定的状态。同时，根据《民法典》第五百六十二条第二款规定，由于诉讼解除合同时间与法院送达时间息息相关，因此，为避免因送达耗费不必要的时间，建议当事人在签订合同时对送达地址及变更送达地址不通知对方的法律后果进行明确约定，有利于维护自身合法权益。