房屋空置且被法院查封 房主拒交物业费被起诉

法院：所持理由不属于可拒交物业费的“正当理由”

“还没住进房子，没有享受物业服务，为什么要交物业费？”你是否也有这样的困惑？那么，空置房究竟要不要交纳物业费？一起来听听平潭法院法官的分析。

2014年，张某在平潭某小区购买了一套住宅并办理了交房手续。同年，张某与物业公司签订了物业服务协议。物业公司依约提供了物业服务。2016年间，张某与他人产生经济纠纷，导致所购房屋被法院查封。之后，张某再未交纳过物业费，物业公司多次致电催交，但张某以未真正入住为由拒不交纳物业费。2020年5月，物业公司将张某起诉至法院，要求张某支付物业费，并支付相应的违约金。

法院审理

在法院审理过程中，张某称自己在房屋交付后未实际入住，未享受物业公司提供的物业服务，且房产被法院查封后已不属于其所有，所以无需支付物业费和违约金。

承办法官审理后认为，物业公司依据双方签订的合同为张某提供物业服务，张某应按物业服务合同及相关规定向物业公司交纳物业费。物业服务具有公众性，虽然张某的房屋处于闲置状态，但物业公司为其房屋的安全、电梯等公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务。物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、公用设施设备而支出的费用，多为针对整个小区全体业主而支出的费用，而不是针对某一业主进行的服务。张某未入住是基于自身原因，所以，作为房屋权利人的他，依然需要交纳物业费。因此，对物业公司诉请张某支付物业费，并支付相应的违约金，法院予以支持。

法官释法

1、房屋空置就可以不交物业费吗？

当然要交！房屋交房后，业主就实际占有房屋并享有权利。根据2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”刚施行的《民法典》亦规定：“物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

2、房屋被查封可以不交物业费吗？

房屋被查封，业主依然需要支付物业费。作为房屋权利人期间，业主基于自身原因不在该房屋居住或不能在该房屋居住均不能成为其拒交物业费等相关费用的理由。业主因为未履行法院作出的判决所确定的支付义务，导致房屋被查封，这是其自身原因导致的。实际上业主仍然是房屋的权利人，该房屋所产生的物业费理应由其继续承担。

3、哪些情况下可以拒交物业费？

（1）、违法或违约损害业主利益的，可以构成抗辩的正当理由。也就是说，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同约定损害业主利益的，可以作为抗辩的正当理由。

（2）、在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则作为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩理由是否可以成立。

也就是说，如果物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行有重大的瑕疵，则可以视为具有正当理由。比如物业服务企业违法违规收费，违反合同约定占用或出租公共绿地、空间。而该案中物业公司并不存在违法或严重违约的情况。所以张某提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。